Apartamente de vânzare în Cluj: Ce se va întâmpla pe piaţa imobiliară în 2021 (Publicitate)

Piaţa imobiliară rezidenţială - clienţi, cumpărători/vânzători, dezvoltatori, brokeri şi bănci – așteaptă cu sufletul la gură momentul în care economia ar trebui să-şi revină, pe măsură ce presiunea pandemiei Covid-19 se va mai reduce. Dar la ce ar trebui să ne așteptăm când vine vorba despre prețurile apartamentelor din Cluj și nu numai? Iată ce spun experții.

În
toamnă, studenţii ar trebui să revină fizic la facultăţi, iar încă o parte
dintre corporatiști se va întoarce în clădirile de birouri. Acest lucru ar
trebui să ducă la revenirea pieţei chiriilor, care s-a prăbuşit cu 30% în
timpul lockdownului şi a dus la scăderea pieţei garsonierelor, cele mai căutate
de către studenţi.

Piaţa
hotelieră şi turismul care vine de afară nu-şi vor reveni aşa de repede, şi
nici turismul de afaceri, având în vedere că discuţiile se pot face foarte bine
pe Zoom.

Băncile
se adaptează

Pentru
că vor să dea mai multe credite ipotecare - principalul motor de creştere a
creditării -, băncile încep să-şi ajusteze ofertele nu semnificativ, ci mai
mult ca oferte de marketing.

Recent,
ING a anunţat că reduce dobânda la creditul ipotecar 7FIX cu 0,21%. Oferta este
compusă dintr-o dobândă fixă de 4,49% în primii 7 ani, iar după această
perioadă dobânda este variabilă - IRCC plus 2,26%, iar la IRCC-ul de astăzi, de
1,88%, rezultă o dobândă de 4,14%. Cu toate taxele şi comisioanele, DAE este de
5,6%.

Pentru
un credit de 400.000 de lei (82.056 euro), cu un avans de 25%, rata lunară
ajunge la 2.024,37 de lei. Oferta este valabilă pentru cei care îşi încasează
venitul prin ING.

În
piaţă, dobânzile la creditele ipotecare variază între: Banca Transilvania -
IRCC plus 2,75% şi DAE de 4,82%; CEC Bank - IRCC plus 2,3% şi DAE de
5,15%; BCR - IRCC plus 2,7% şi DAE de 5,12%. Acestea sunt doar 4 exemple
de credite ipotecare de la băncile de pe piaţă.

În
2020, an de criză, când în martie- aprilie încă nu ştiam ce ne aşteaptă,
băncile au dat credite ipotecare în lei de 9,77 de miliarde de lei. Soldul
creditelor ipotecare a ajuns în decembrie 2020 la 89,2 miliarde de lei, în
creştere cu 8 miliarde de lei, adică aproape 10%. Trebuie precizat că soldul a
crescut mai puţin decât creditele acordate în lei, pentru că soldul total
creditelor în valută a scăzut cu 1,6 miliarde de lei.

Marea
majoritate a creditelor noi se dau în lei.

Băncile
sunt supralichide în acest moment şi trebuie să facă ceva cu banii, mai ales că
şi dobânzile la titlurile de stat sunt în scădere. Aşa că vor forţa creditarea
ipotecară, sunt de părere specialiștii.

Pentru
bănci creditarea ipotecară şi creditele de consum sunt principalele motoare de
creştere, având în vedere incertitudinile legate de creditarea corporate. Dacă
în 2020 creditarea ipotecară pe sold a crescut cu 8 miliarde de lei, creditarea
corporate a crescut cu numai 5,5 miliarde de lei, şi asta în condiţiile în care
cea mai mare parte a creditelor pe care le dau băncile sunt garantate de stat
prin diversele programe - IMM Invest, Agro, Leasing etc.

Dacă
dobânzile şi costurile unui credit vor scădea sau nu vor creşte cel puţin în
următorii 5 ani, având în vedere că mesajul Uniunii Europene şi a puternicelor
ţări industrializate este de a ţine dobânzile la un nivel extrem de scăzut până
când economiile şi companiile îşi vor reveni, preţurile apartamentelor vor
creşte; nu uniform şi nu în toate oraşele.

Problema
în România este că preţul de referinţă în imobiliare este în euro, chiar dacă
tranzacţia se decontează şi în lei. Aşa că orice creştere a cursului leu/euro
se vede şi în preţul final.

Brokerii
imobiliari cred că o creştere a preţurilor până în 10% într-un an este
sănătoasă, mai ales dacă cererea este în creştere.

Dacă
preţurile apartamentelor cresc în euro, scăderea dobânzilor la lei de către
bănci este practic anulată. Asta ca să nu mai vorbim de creşterea cursului
leu/euro.

Statisticile
arată că în ianuarie 2021 indicele agregat pe Bucureşti, Cluj, Braşov,
Timişoara, Constanţa indica o creştere de 1,1% faţă de ianuarie 2020, preţul pe
metrul pătrat ajungând la 1.361 de euro, în creştere cu 1,1%, adică 15 euro.

Pe
oraşe, în Bucureşti aveam o scădere de preţ de 2,6%, adică 37 euro/mp în
ianuarie 2021 faţă de ianuarie 2020, referinţa fiind de 1.412 euro/mp.

La
garsoniere preţul stagna pentru cele noi (1.257 euro/mp) şi scădea pentru cele
vechi cu 0,7%, la 1.841 euro/mp.

Pentru
2 camere, preţul apartamentelor noi scădea cu 2,6% (1.438 euro/mp), iar la
apartamentele vechi scăderea era de 4,4% (62 euro/mp), până la 1.361 euro/mp.

La
apartamentele noi cu 3 camere preţul scădea cu 1,1%, la 1.570 euro/mp, în timp
ce la apartamentele vechi preţul creştea cu 0,5%, la 1.344 euro/mp.

La
apartamentele noi cu 4 camere preţul scădea cu 2,1% la 1,597 euro/mp, dar
creştea faţă de luna dedcembrie 2020 cu 3,9%, în timp ce la apartamentele vechi
aveam o creştere de 4,5%, la 1.251 euro/mp faţă de ianuarie 2020, şi de 3,75%
faţă de decembrie 2020.

Cel
mai interesant este ce s-a întâmplat în Cluj, acolo unde piaţa era, la
începutul acestui an, în continuare fierbinte, cu o creştere a preţului
apartamentelor cu 7,2%, în ianuarie 2021 față de ianuarie 2020, până la 1.850
euro/mp, adică 125 euro/mp în plus.

Apartamentele
noi au avut o creştere cu 10,6% (1.902 euro/mp), iar cele vechi cu 3,5% (1.796
euro/mp).

Garsonierele
au crescut cu 4,2%, apartamentele cu 2 camere cu 4,8%, iar apartamentele cu 3
camere cu 9,2%.

În
Timişoara preţurile au crescut cu 1,9%, adică 24 euro/mp în decurs de un an,
ajungând la 1.300 euro/mp. Acest lucru este valabil atât la apartamentele noi,
cât şi la cele vechi. Garsonierele au ajuns la 1.492 euro/mp, în creştere cu
0,4%, apartamentele de 2 camere au crescut cu 0,2%, iar apartamentele cu 3
camere au scăzut cu 0,1%.

Dacă
punem creşterea cursului din 2020 cu 1,88%, vom vedea că scăderile sunt anulate
în lei, iar creşterile sunt mult mai mari.

Bineînţeles
că acestea sunt date agregate, fiercare oraş şi fiecare cartier având situaţia
proprie. Spre exemplu, undeva în Drumul Taberei, în 6 luni, după apariţia
metroului, preţul unui apartament a crescut de la 70.000 de euro, preţ de
achiziţie, la 86.000 de euro acum.

Dacă
previziunile economice de acum se vor adeveri, adică o creştere economică de
peste 4%, fără tăieri de salarii, cu revenirea presiunilor pe piaţa forţei de
muncă, vom vedea o creştere mai susţinută a preţurilor apartamentelor. Mai ales
că, la preţurile actuale, cu salariul mediu de 3.500 de lei net pe lună, îţi
poţi cumpăra un apartament de 2 camere de 70.000 de euro în 8,2 ani, faţă de 32
de ani în anul 2008, conform unei analize a firmei de brokeraj imobiliar SVN.

Ceea
ce vedem noi în acest moment ca ştiri privind creşterea preţurilor materiilor
prime, puţin mai încolo vom vedea în preţurile produselor finite.

Acest
lucru se va vedea şi pe piaţa construcţiilor, unde fierul, cimentul
înregistrează creşteri susţinute.

Dacă
guvernul va da drumul banilor pentru investiţiie publice în infrastructură,
piaţa muncii se va tensiona, având în vedere existenţa unui deficit de 500.000
de oameni în sectorul de construcţii. Acest lucru va duce la creşterea
salariilor şi, implicit, în final, la creşterea preţurilor construcţiilor,
estimează analiștii.

Articol original